大房分出“子母套”“三套”再贷难

“一套房子办出了两本产权证。原本以为是节省了契税，没想到‘子母套’却给我带来了更多的麻烦。”昨天，跑了多家银行和部门，家住城南路的小钱很烦躁：“房产二次调控新政的出炉，让我再买房的计划莫名其妙地落空了。”

大房分出“子母套”

“本来一整套的房子，硬是被拆成了两套。”小钱说，自己的烦恼是由去年2月购买的新房引起的，“我当时买了一套‘子母套’，房产商给我办了两本产权证，这样就产生了两笔按揭贷款。现在我想再买一套房子，没想到直接被银行以‘三套房停贷’为由关在了门外。”

去年2月，同方2008的售楼人员向准备买房结婚的小钱推荐了一种特别的户型。“这种户型一共112平方米，叫做‘子母套’，实际上和正常的大户型房屋一样，只是把大户型拆成2套小房子，一套80平方米、一套30多平方米。”

“我们这样做，是为了回避有关规划政策，绝不会影响房屋品质。交房后，住户可以自己开门洞‘合二为一’。”听到售楼人员的介绍，小钱心动了。“这样买房对我来说也是有好处的。原本需要缴1.5%的契税，现在只需要缴1%。而且，超过90平方米的房子需要交30%的首付款，现在面积变小了，我可以选择只交20%的首付款。我甚至可以住大套、租小套，以房养房……”

就这样，小钱以47万元的总价买下了“子母套”，首付款14.1万元。“大套中，厨房、卫生间、卧室、客厅都有，小套只有卧室、卫生间，节省空间。”小钱当时觉得很满意。

“三套”叫停　引出再贷难

“买了这套房子没多久，一名从事建筑设计的朋友告诉我，小套中没有预留厨房、天然气等，按照规定，这不算一套完整的住宅，今后想出手比较困难。”小钱说，“这也意味着，大小两套合在一起，才算我买了一套完整的房子。”

几天前，小钱准备再买一套房，到交通银行嘉兴分行一咨询，他傻眼了。原来银行的工作人员告诉他：“‘子母套’属于两套房产，再买房就是第三套。按照房产新政，买三套房银行是不给予贷款的。”

据了解，9月29日国家二次调控政策出台之后，监管部门要求，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。首次购房且建筑面积在90平方米以下的客户，首付也从20%提高到了30%。

缺一不成“宅”

功能不完整的小套，究竟能否独立成套？记者咨询了嘉兴宏正建筑设计有限公司总师办相关负责人，他说：“对于住宅的设计，国家有两份规范可查。一份为住宅设计规范，另一份为住宅建筑规范。其中住宅建筑规范是强制性规范，是住宅设计建设必须遵照执行的。”

这份强制规范规定，每套住宅至少应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间四个基本空间。具体表现为独立门户，套型界限分明，不允许共用卧室、起居室（厅）、厨房及卫生间。所以一旦住宅建筑设计缺少四者之一，不仅建筑施工图不会通过审核，建管部门也不会给予相应的施工证明。

据该负责人介绍，强制规范还要求，厨房应设置相应设施或预留位置，合理布置厨房空间。不预留位置的，将被视作空间没有设置，不予以审图。

在建筑设计中，审图环节是一个非常重要的程序，但在实际操作中，漏审的情况也会发生。这名负责人表示，“小钱的小套房独立成套却功能不完善，可能就是由于漏审造成的。”

只为“躲猫猫”

房产商将房子“由大分小”究竟是为了什么？嘉兴宏正建筑设计有限公司总师办的相关负责人解释：“开发商设计‘子母套’是为了应付有关政策，迎合市场。”

这里所说的政策是指，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工商品住房建设，户内套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到住房开发建设总面积的70%以上。新建住房结构比例应在全市范围内控制，在住房建设规划公布前，规划部门暂按单个建设项目住房建设面积控制住房比例。这也被称为“70、90”政策。

在实际开发中，“躲猫猫”的问题屡见不鲜。“其实开发商也不想建‘子母套’，因为这样的房子不仅要增加一整套的水表、配电箱、煤气管道、入户门等，而且户型也不完美。但因为政策如此，开发商只好这样应对。”一家房产公司的工作人员透露。

据了解，嘉兴房产商开发的主力户型是面积在120平方米以上的大房子。这样一来，开发的房子就不符合“70、90”政策了。为了能达到政策的要求，开发商就将一些大户型房子进行拆分。

一房产中介公司的工作人员告诉记者：“‘子母套’这样的户型在嘉兴并不少见，仅这几年市区就有四五个这样的楼盘。”

“子母套”后患不少

对于“子母套”这一畸形产物应该怎样处理？记者以购房者的身份，咨询了房产交易登记服务大厅的工作人员。这里的工作人员表示，房产管理牵扯规划、建设、房管等多个部门，一房拆成两房或两房并成一房卖的行为，都是不允许的。一旦查实，相关楼盘将被追究责任。

但对于已经购买了“子母套”的市民来说，将房子“合二为一”不是说办就能办的。“子母套”能否“合二为一”，要看开发商的产证、发票等手续是否合法，如果“子母套”仅作为一种销售手段，相关的责任就要由消费者自己承担。

中信银行嘉兴分行信贷管理部总经理方仲富告诉记者，住建部、中国人民银行、银监会三部委联合下发通知，明确了二套房的认定标准，对于二套房的认定不仅以家庭为单位，同时执行认房又认贷的政策。将一套房拆成两套，在转让交易、办理按揭等方面都存在不少问题，特别是现在新政明确了二套房的界定标准，购买“子母套”就属于购买了两套房，再买房不能贷款。

据介绍，判定房子是不是二套房或三套房，要通过银行征信查询，还要通过房管部门的产权登记备案来核实。

方仲富说，银行的个人征信记录是2004年上线的，此后贷款买房者的信息都会登记在个人征信记录中。所以“子母套”的房主，除非是卖掉房子并做产权转移，而且没有征信方面的贷款记录，才可能获得银行的贷款。

此外，“子母套”由于设施不完善，要拆分卖房、租房都会遇到麻烦，在再交易的过程中，也可能面临补缴契税的问题。

（编辑整理：台州房产网）