房产过户给直系亲属新规!

伴随着近二十年房价不断上涨，买房越来越不容易，对于进入社会不久的年轻人来说，买房，可能要背负二三十年的房贷债务。与此同时，房产在家庭中财富中的占比也越来越高，根据有关数据表明，这个数据已经达到70%，也有人说，未来两代人可能不需要买房子，依靠父母辈传承下来的房产就可以了。那么问题就来了，人都有老去的那一天，如何把这笔巨额资产以“省钱省事”的方式传承给直系亲属，是我们不得不提前考虑的事。

诚然，在发达国家关于财产传承已经比较成熟，由于遗产制度完善和知识的普及，他们比较习惯提前“立遗嘱”分配财产，解决了子女之间的矛盾纠纷。但就我们眼下来说，财税函〔2017〕197号早就对大家关心的“遗产税”问题，给予了明确回复“我国目前并未开征遗产税，也从未发布遗产税相关条例或条例草案”。不过，遗产税虽未施行，但在这些年，我国对房产过户的一些税费则在不断调整，如最新一次国家发布的《关于个人取得有关收入适用个人所得应税所得项目的公告》中，明确规定对直系亲属赠与房产免征个税。房君通过认真梳理，在房产过户给直系亲属的最新规定下，来看看房产过户的三种方式，哪种最“省钱省事”？

先来明确一下直系亲属范围。 指和自己有直接关系或关系的人，即和，如指配偶、父母、子女、祖父母（外祖父母）、孙子女（外孙子女）

按照目前的最新规定，房产赠与直系亲属的个税已经免除。不过，因房产在我国被纳入不动产范畴，过户的话还是要承担其他税费，主要包括契税、公证费、评估费三种。税费比例依次为房产评估值的3%、1%和0.25%。

举例：过户一套评估值150万的房产，按照税费比例，契税为150万*3%=4.5万，公证费为150万*1%=1.5万，评估费为150万*0.25%=0.25万，三项费用合计为6.25万，占房产评估总价值的4.25%。

这里需要注意的是，房产价值越高，其过户费用也就越高，假如以后房价继续上涨，这些费用还会水涨船高。

受传统观念观念影响，这种过户方式是当下最为普遍的过户方式。原因很简单，老人在世的时候，作为直系亲属谁也难以启齿让父母辈们做财产分割。另一方面，老人也担心若早早把房产分给了子女亲属们，万一后面不赡养自己可就麻烦了。

这里需要提醒的是，身后继承过户，会遇到两个问题：一是如果子女非独生，老人离开以后未留遗嘱，子女们可能会为这笔巨大的财富因分配份额问题而发生矛盾纠纷。若想个人继承，需要其他有继承权利的人书面放弃；二是继承人名下已经有房产，继承老人房产若再转卖的话，需要缴纳房产差值20%的个人所得税。

只要买卖过房产的人都知道，买卖过户交易产生的税费主要与房屋价值、面积、房产套数、房产证登记时间有关。税费主要包含个税、契税和增值税三种。由于买卖过户，一般会考虑房产证取得时间满5年后办理，我们以“满5年唯一”住房为例：

举例：同样以一套交易价150万的房产为例，面积在90-144平米之间的普通住宅，个税为150万*1%=1.5万，契税为150万*1.5%=2.25万，增值税免除。那么房产买卖过户的总费用就是3.75万，占房产总值的2.5%。在同等情况下，“买卖”过户要比“赠与”过户的费用少41%。

值得一提的是，虽然买卖交易过户的税费一直处于调整变化中，受政策影响较大，但是，从未来情况看，假如房产税开征，那么持有环节的税费还会有降低趋势，从这个角度看，“买卖”交易过户的税费也将会有一个下降过程。

从经济角度看，“赠与”直系亲属过户虽然取消了个税，但税费占房产价值4.25%，费用居然是最高的，看似费用较低的“继承”过户由于继承下来的房产大都难满足“满5年唯一住房”条件，所以若再转卖会还应交房产价值差额20%的个税，而看似费用较高的“买卖”过户费用则是最低。所以，比较来比较去，“买卖”过户对大多数人来说是最省钱的方式。

从现实情况来看，很多人不会为了省钱而提早把房子卖给直系亲属，原因在于从情感上难于接受，即使多花钱一般也还会采取“继承”过户的方式。如果这样选择的话，对于子女较多家庭或者有多个继承人的情况，为防止一些不必要的纠纷，在此房君也提醒，老人可趁意识还清醒时，提前做好财产分配规划，立好遗嘱，不能“多花钱还让子女们产生纠纷”，相信这也是老人不愿意看到的情况。

（编辑整理：台州房产网）