中国楼市成功学与买房焦虑症

我们这个时代的“三驾马车”，或许是：成功学、消费主义和心灵鸡汤。消费主义要我们买买买，成功学教我们如何实现财务自由去买买买，如果你既不成功也没有能力买买买，那么，还有一碗鸡汤留给你。

或许，中国楼市是最充满成功学和消费主义味道的：消费主义的意义在于——它告诉你，这套房子，不仅仅是一套房子，而是一个身份，一个城市。而成功学教你怎么通过房子和杠杆，通向“财务自由之路”。

“房住不炒”——楼市调控，调的不只是房子，更是我们的价值观。

一、2%，万人摇一摇

尽管如此，房子与房子，命运还是迥然不同：一面是杭州、南京不断有楼盘又现“万人摇”，深圳华润城开盘即**，当日冻结诚意金超135亿；一面是环京区域某楼盘，开盘售价4万多，现价2万多，售楼处遭遇业主聚集要求退房。

媒体归因“万人摇号”是因为在政府限价的背景下，新房与二手房价格倒挂，存在套利空间所致。比如杭州余杭区某盘“两万人摇”，该盘被限价14000元，相当于2016年的价格。而此时周边二手房价已在25000元以上，除去项目之间的价差。一套90方的小户型，总价套利空间几近100万。

深圳的情况也类似。限价背景下的一手房，与周边二手房存在严重倒挂。都不要说二手房，甚至比周边地价还便宜——自家的售价是隔壁老王的地价。

于是，很多摇号的人，怀抱的是A股5178点时的“打新”心态。混迹在各大售楼处，逢开盘必摇号。2%左右的中签率，拼的是人品和运气。

这或许也是一件难得公平的事吧。

只是限价，本是为遏制涨幅，能让刚需的客户得到便宜。但现实是，很多是有几套房产的人，卖了之前获利的房子，重获购买资格“摇一摇”。真正的刚需，不会把希望寄托在2%的小概率上，而是老老实实去接二手房的盘。

二、中国式买房焦虑

中国的楼市总是和股市如此相像。要么全民炒股，要么全民买房。当初听一个股评家说，当扫地阿姨都有“内部消息”的时候，牛市差不多快终结了。房子可能没那么夸张，但一个人人都有房子，还在不断买房的市场也是可怕的。

君不见，某些楼市热点的城市，P2P频频暴雷。为什么？很大原因是要套现摇号，发生了挤兑潮。——很多楼盘摇号前验资就是100万起步的。

当然，自住的需求也很大。比如杭州某改善型红盘，两万组登记摇号。开盘共5幢，其中90m²户型套数仅为184套，而109~140m²的户型432套。说明改善自住的客户还是有很大占比的。这些客户属于典型的“刚需型改善”，孩子大了，房子小了；小区老了，没车位了；爸妈老了，一起住了；要读书了，学区不好……各种大城市中产中年的烦恼，都急需一套140m²的房子来解决。

这种“刚需型改善”的客户往往是最悲催的：明明自己有个性化的需要，却不断追热点楼盘。听闻哪里好，就往哪里去。市场下行的时候不敢买，四处观望；市场上升的时候，秉持怀疑，反正有房子可以凑合。只有到市场顶点的时候，开始抓瞎恐惧，到处跟风。最后费心费力强加杠杆，抢了一套热点盘，钱是花出去了，发现还是没解决自己的问题……

跟“首套刚需”相比，他们有一定的内心优越感，物业差一点，遮挡多一点，一些小瑕疵可能就看不上；但另一方面，他们手上资金也有限，高档住宅买不起。高不成低不就，买套房子看几年，看得从熊市穿越到了牛市，全款变成了首付。这样的客户比比皆是。

在一个买房群里就看到这样一个故事：中产小夫妻住着一套120m²的房子，背着小几十万的贷款，岁月静好。看楼市好想倒腾房子，当地的政策是二套未结清首付要八成。资金不够，于是离婚。男的净身出户，用首套首贷的资格去买了一套非学区的50多平70年酒店式公寓，三成首付花光积蓄，背了百来万贷款。如此千回百转，却买来一个烫手山芋。我也为他们唏嘘，不知道第二套房子的接盘侠在哪里。或许租金还可以吧，应该也不够还贷款的。

对普通客户而言，买房子确实容易交“智商税”。只怪开发商“营销过度”，随便一个价值就无限放大。有个街心公园的叫中央公园，有条地铁的叫TOD（transit-oriented development），有个商场的叫HOPSCA（Hotel、Office、Park、Shopping mall、Convention、Apartment）。要搞清楚这么多营销概念，随时随地去“百度一下”是必须的。

但“智商税”是表象，真实是我们的“焦虑税”：买不起房子的焦虑；买不起好房子的焦虑；买不到房怕钱贬值的焦虑；别人都买我没买的焦虑。比如上述买了酒店式公寓的小夫妻，就陷入了“投资焦虑”。其实手上的资金根本没必要买房。大部分房子的租金收益，都比不过货币基金。房子还不是想卖就卖，流动性最差。

三、关于买房的认知升级

以前怕入错行，现在怕买错房。像这样焦虑的客户，入各种群，加各种买房微信号， 拜读各种大V，甚至购买视频语音课程……在买房焦虑的过程中开始自我怀疑，逐渐叠加所谓的“认知焦虑”。

“认知”，是成功学里的高频词汇。这些贩卖知识焦虑的大V们，告诉你，你不够成功是因为认知不够，而要“升级认知”就购买他们的付费课程。

在这样一场盛大的知识营销中，买房也成了一件需要“认知升级”的事情。所谓的购房宝典，从城市观点到选房技巧，不一而足。按理，只有自己才知道什么房子适合自己。可是在机会主义的心态下，时间短回报高开始成为**目标。“购房宝典”为他们量身打造：

首先，他们针对的不是真实自住的客户；这些客户手上有点钱，想在楼市投资；

其次，他们需要的是简单明了的观点、简便可执行的策略，而不是一套投资的逻辑。大V往往是通过割韭菜，来走向财务自由的。

楼市是一些人的居住地，是一些人的梦乐园，更是另一些人的成功学。在这样的氛围下，人人都做着房价持续高涨的幻梦，我们离所谓的知识越来越近，但离真实越来越远。

四、运气与敬畏

《牛奶可乐经济学》的作者罗伯特·弗兰克，写了本新书叫《成功与运气》。它主要讲述了成功的随机性。“成功”本就是一种幸存者偏差（Survivorship bias）。——事后总结的都是归因于个人的认知判断，但真正推动事情的却是形势与运气。

作为从业12年的房地产人员，我个人认为运气这两个字非常适宜概括中国楼市这30年的市场。

运气，代表的是不确定性。规划落地的不确定，品质质量的不确定，未来市场的不确定。换言之，买房是一场风险的开始。投资房子更是风险中的风险。只是我们都因涨幅而忽略了风险。

买房不是冲涨跌，而是因为满足需要，懂得价值。——在一个平静的市场里买到好房子的概率，要远远高于疯狂的市场。

同样，也是因为运气，我们不必去高估自己或者他人的判断力或所谓认知。获利增值的，要感恩市场。是市场给予了我们机会。可能有一天，市场同样也会给我们教训。

在这个焦虑的时代，放大了人和房子的关系，放大了知识与财富的关系，人心的膨胀让我们失去了敬畏之心。像17世纪的郁金香泡沫一样，处于一场集体迷幻之中。

冷静是稀缺资源。就算买买买，也是因需要而买，因喜欢而买，不是为焦虑和恐惧买单。